Baukredit und Immobilienfinanzierung – Was muss ich wissen und worauf muss ich achten?

Baukredit und Immobilienfinanzierung – Was muss ich wissen und worauf muss ich achten?

Wer hat nicht den Traum von einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung? Doch meistens hat nicht jeder die finanziellen Mittel sich diesen Wunsch zu erfüllen. Eine Möglichkeit an das benötigte Kapital zu kommen, ist der Baukredit (Immobilienfinanzierung).

Beachtet man einige Baumaßnahmen ist es sogar möglich sein Bauvorhaben gefördert zu bekommen. Allerdings lässt sich noch weiteres Geld einsparen, indem man die Baukredite miteinander vergleicht. Bereits ein minimaler Zinsunterschied kann schnell tausende Euro ausmachen, denn bei einem Baukredit handelt es sich meistens um eine langjährige Finanzierung mit einer hohen Kreditsumme.

Die Zinsentwicklung der letzten 10 Jahren

Die angebotenen Zinsen sind derzeit auf einem Rekordtief, schon lang war es nicht mehr so günstig einen Kredit aufzunehmen. Gut für Personen die ein Haus bauen wollen, schlecht für den Personenkreis der seit längerer Zeit dabei ist sein Geld zu sparen.

Schaut man sich die Zinsentwicklung der letzten zehn Jahre an, sieht man eine nach unten zeigende Kurve, doch keiner kann genau prognostizieren ob diese weiter sinken wird oder doch wieder ansteigt. Die Tendenz lässt eher vermuten, dass die Zinspolitik der EZB (europäischen Zentralbank) höhere Zinsen vorsieht.

Noch vor fünf Jahren musste man für einen Kredit, mit einer Laufzeit von 15 Jahren, über 4,25 Prozent Zinsen bezahlen. Aktuell muss man für den identischen Kredit nur 2,5 Prozent Zinsen bezahlen. Wer jetzt einen Baukredit aufnimmt, sollte sich unbedingt diese günstigen Zinsen vertraglich festschreiben lassen. Dadurch muss er, auch wenn die Zinskonditionen steigen, nur die günstigeren Zinsen bezahlen.

Zinsfestschreibung: Wie verändert sich der Zins bei längere Festschreibung?
Viele Anbieter erlauben eine Festschreibung der Zinsen bis zu 15 Jahren teilweise sogar bis zu 25 Jahren, dann allerdings meist mit einem höheren Zinssatz, der aber noch deutlich unter den Zinsen der Vergangenheit liegen kann.

Baufinanzierung durch das Annuitätsdarlehen

Das Annuitätendarlehen gehört in Deutschland zu den beliebtesten Darlehensarten, doch was ist das Annuitätendarlehen und wo liegen die Vor- bzw. Nachteile?

Das Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit immer gleichbleibenden Raten. Diese setzten sich aus zwei Teilen zusammen. Dem Zins- und dem Tilgungsanteil. Das Besondere hierbei, je länger man dabei ist sein Darlehen zu tilgen, umso niedriger wird der Zinsanteil der Rückzahlung. Das bedeutet aber auch, dass der Tilgungsanteil der Kreditsumme stetig ansteigt.

Werden günstige Zinsen angeboten sollte man sich diese vertraglich festschreiben lassen. Wer allerdings der Meinung ist, dass die Zinsen weiterhin fallen, der kann auf einen variablen Zinssatz bestehen. Bei dem variablen Zinssatz werden die Zinssätze in regelmäßigen Abständen aktualisiert. Sollten die Zinsen sinken, wird auch das Annuitätendarlehen günstiger.

Hier ist aber Vorsicht geboten, sollten die Zinsen ansteigen, wird auch das Darlehen teurer. Auch eine Umschuldung macht dann nur noch wenig Sinn.

Der größte Vorteil des Annuitätendarlehens ist die Planungssicherheit: Durch die gleichbleibende Annuität, bzw. dem gleichbleibenden Kapitalfluss, kann man im Vorfeld berechnen ob man sich diese Darlehen überhaupt leisten kann.

Wie bei fast allen Produkten und Dienstleistungen gibt es natürlich auch bei dem Annuitätendarlehen Nachteile. Die niedrige Tilgung der Kreditsumme am Anfang der Laufzeit führt dazu, dass eine Umschuldung in den ersten 5-10 Jahren teurer ist als bei anderen Darlehens- oder Kreditarten.

Was ein Vorteil bei der Planungssicherheit ist, kann für manche auch ein Nachteil sein. Bei manchen Kreditarten wird die Annuität weniger. Bei dieser Darlehensform bleibt Sie bis zum Ende gleich hoch. Man benötigt dementsprechend auch in 10- 15 Jahren immer noch die finanziellen Mittel um die Annuität tilgen zu können.

Was ist der Effektivzins und was bedeutet Sollzins?

Wer auf der Suche nach einem Kredit ist, stößt zwangsläufig auf die Begriffe Effektivzins und Sollzins.
Doch viele wissen überhaupt nicht was diese zwei Begriffe bedeuten.

  • Der Sollzins spiegelt die Verzinsung des Darlehens wieder. Dieser Zins bleibt über die gesamte Laufzeit garantiert bestehen.
  • Anders ist das beim Effektivzins. Dieser Zins ist alles was zu bezahlen ist. Er beinhaltet zum Beispiel Bearbeitungsgebühren, den Sollzinssatz und auch Zahlungskurse.

Mit dem Effektivzins kann man die Darlehensangebote, sofern sie dieselbe Zinsfestschreibungszeit haben, miteinander vergleichen. Allerdings müssen dafür auch Faktoren identisch sein. Einige Kosten werden allerdings im Angebot nicht aufgeführt, dieses erschwert einen Vergleich ungemein.

Worauf sollte ich achten, wenn ich einen Baukredit abschließe?

Wählen Sie die Tilgungsrate nicht zu hoch. Ein finanzieller Spielraum kann Ihnen teure Kosten ersparen. Es kann immer vorkommen, dass etwas anders läuft als geplant. Beispielsweise kann der eigene PKW kaputt gehen, oder etwas wurde falsch montiert und muss nun neu gemacht werden.

Mit einem Vergleich der Baukredite kann man Geld einsparen. Doch dies ist nicht die einzige Möglichkeit. Mit richtigen Vertragsinhalten lässt sich weiteres Geld einsparen. Wer bereits jetzt weiß, dass er öfter als geplant tilgen kann, sollte sich vertraglich eine Sondertilgungsmöglichkeit einräumen lassen. Hier gibt es zwei verschiedene Varianten. Es gibt einmal die Möglichkeit so oft man kann, und so viel man möchte zusätzlich zu tilgen oder zu einer bestimmten Zeit einen bestimmten Betrag.

Förderungsmöglichkeiten und Finanzierungen

Wer ein Haus baut, kann auch auf staatliche Mittel zurückgreifen. Allerdings sind die meisten Förderungsprogramme an gewisse Bedingungen gebunden, die vom Hausherrn erfüllt werden müssen.

  • Die Wohn-Riester Förderung

    Seit 2008 ist es möglich eine staatliche Riester Förderung zu beantragen. Die Hauseigentümer bekommen Zulagen und Steuervorteile für Ihren gewöhnlichen Riester-Sparvertrag. Die Bedingung hierfür ist, dass der Eigentümer die Immobilie selbst nutzt und die Tilgung nicht länger dauert als bis zum vollendeten 68. Lebensjahr.

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  • Die bekannte KfW- Förderung

    Die staatliche KfW-Förderbank vergibt an Bauherren günstige Darlehen. Das „Energieeffizient Bauen“ Programm ist für die meisten Bauherren wohl das beliebteste. Ziel ist es, ein Haus zu errichten, das einen niedrigen Energieverbrauch hat. Er spart Geld, wenn er darin wohnt und kann ein Darlehen von bis zu 50000 € mit einem Effektivzins von unter 2% genehmigt bekommen.

    Man kann zudem das Darlehen der KfW-Förderbank mit einem gewöhnlichen Bankdarlehen kombinieren, in den meisten Fällen wird die Bank das günstige Darlehen, der KfW-Förderbank, als Eigenkapitalanteil ansehen. Sollte der Eigenkapitalanteil auf über 50% steigen, bekommen sie meistens einen Kredit zu günstigeren Zinsen angeboten.
     

  • Förderungen von Länder, Kommunen und Kirchen

    In vielen Bundesländern ist es möglich noch weitere Förderungen für eine Immobilienfinanzierung zu bekommen. Dazu gehören zinsgünstige oder sogar zinslose Darlehen, Baukostenzuschüsse oder Aufwendungshilfen.

Meist gibt es jedoch nur eine bestimmte Anzahl an Förderungen. Sie sollten sich in Ihrem regionalen Umkreis oder auch auf Internetportalen wie zum Beispiel auf www.finanzfrage.net darüber informieren welche Möglichkeiten es gibt, um in ein solches Förderungsprogramm aufgenommen zu werden.


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